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同社が手掛けた東京メトロ銀座線・南北線「溜池山王」駅直結の大規模複合ビル〈赤坂インターシティAIR〉(2017年8月竣工)。本社も同ビルに構える
人生を豊かにデザインする「リビオシリーズ」を供給。
人と向き合い、街をつくる総合デベロッパー
都心部を中心に分譲マンション「リビオシリーズ」を供給する日鉄興和不動産。総合デベロッパーとして、大規模都市開発や地域再生事業、物流施設事業等も手掛ける。「人と向き合い、街をつくる。」という思想のもと、社会の変化と多様なニーズに寄り添い、豊富なノウハウを活かした住まいを提供している。
同社の分譲マンション事業では、都市型ライフレジデンス「リビオ」や、都市型コンパクトレジデンス「リビオレゾン」、都市型ハイグレードレジデンス「グランリビオ」があり、着実に供給実績を伸ばしている。2024年には「LIVIO 4 VALUES」を制定。「住むほどに満足感が深まるホスピタリティを。」「資産性(※)を考慮した設計思想と品質管理。」「今日と未来にうれしい立地を。」「長い時間を過ごす場所だから機能性と美しさにこだわりを。」という、顧客にとっての4つのリビオの価値を明文化した。
※将来的な資産性を指します。
都心分譲マンション開発を中心に様々な事業を推進。首都圏のマンション供給戸数は7年連続TOP8を達成
八幡東田総合開発。100年の間に培った街づくりの実績で、先進的な環境未来都市を創出
MFLP・LOGIFRONT東京板橋。日本製鉄の工場跡地に大規模な物流施設として誕生。2025年度グッドデザイン賞を受賞
日鉄興和不動産は1952年に創業し70年余の歴史を重ねる。1960年代以降ビル賃貸事業に進出。外国人向け高級賃貸マンションや分譲マンション事業を展開し、2012年に新日鉄都市開発と興和不動産の経営統合により新日鉄興和不動産が創立。2019年日鉄興和不動産に社名を変更した。
経営統合以降はノウハウを活用した用地戦略により分譲マンション「リビオ」シリーズをスタート。2021年に「人生を豊かにデザインするためのマンション」をコンセプトに、ブランドタグラインを「Life Design! with LIVIO」と定め、リブランディングした。
現在、「リビオ」の総供給戸数は順調に推移しており、2012年～2024年で全国の供給戸数は1万7,400戸に達している。首都圏のマンション供給戸数ランキングでは7年連続TOP8(※)を達成。この安定した供給実績は同社の高い用地取得力と立地を厳選する姿勢が支えている。
※2025年3月時点(株)不動産経済研究所調べ。調査は首都圏ファミリータイプとし投資物件は除外。ランキング対象に定期借地権マンション等を含みます。調査非協力会社の数値は反映されません。
立地特性を活かした商品企画で多様なお客様のニーズに応える
〈グランリビオ表参道〉(分譲済)建物外観。建替事業(組合施行)で誕生したグランリビオシリーズ代表作の一つ。設計、意匠、マテリアルに徹底的にこだわり、グランリビオにふさわしい上質を磨き上げた
〈リビオシティ南砂町 ステーションサイト〉(分譲済)建物外観。駅徒歩3分×全361邸の大規模レジデンス。都心近接でありながら、ゆとりある家族時間を育む住まいを提案
「リビオシリーズ」ではターゲットを細分化し、立地特性を活かした商品企画によって新たな顧客層を獲得している。暮らす人の視点で「あったらいい」をカタチにする都市型ライフレジデンス「リビオ」をはじめ、利便性や快適性を追求したコンパクトタイプの「リビオレゾン」。「時を綴る、特別な一邸を。」という約束のもと細部にまで本物を追求したハイグレードな仕様の「グランリビオ」といったシリーズを展開。また都心エリアに展開する賃貸レジデンス「リビオメゾン」の他、都市型高級賃貸レジデンス「リビオレジデンス」もスタートした。
日鉄興和不動産株式会社 常務執行役員
住宅事業本部長 奈良 敦
異なる源流が新たな個性を創出。歴史を継承する「住宅事業」の真価を探る
同社の強み、「リビオ」への想いを、住宅事業のトップに伺った。
「総合デベロッパーとしての幅の広さが当社の強みと考えます。オフィス、ホテル、物流施設、海外事業等、多様な事業を展開する中で、住宅事業を担うということは、単に住まいをつくるだけでなく、街づくり全体を俯瞰しながら考えられるということ。当社には製造業と金融業という異なるバックボーンがあり、住宅事業では1950年代から外国人向け高級賃貸マンションを手掛けてきた興和不動産の流れや、老朽マンションの建替えといった街づくりに取り組んできた新日鉄都市開発の流れもあります。
また、私を含めて人材についても、ビル事業から住宅事業へ、住宅事業からホテル事業へというように、全社員が部門の垣根を越えて配置転換することで、様々な経験を積んでいます。こうした異なる源流と多様な経験が融合することで生まれる独自の価値創造力、これこそが当社の強みと言えるでしょう」。
「リビオ」ブランドの進化を支える
人と向き合い、未来を見据える力
「かつて『リビオ』は、デフレ時代に合わせて徹底的に“無駄”を削ぎ落とし、お買い得感と機能性を追求したブランドでした。それが、2021年のリブランディングでインフレ時代における住まいに対する価値観の変化をいち早く察知、議論を重ねに重ね、お客様に届ける商品の価値として、時代が求める人生の豊かさを重視しました。そこで生まれたのが“人生をデザインする”というコンセプトでした。
その際に感じたのは、マーケットデータがまだインフレ転換を示していない2021年の時点で、すでに社員がお客様の価値観の変化を掴んでいたこと。それは日頃から社員が購入者様宅を訪問して、お客様の声を聞いていたからに他なりません。日頃からお客様の変化を『体で感じる』組織だからこそ、時代を先読みできたのです。
リブランディングは大きな転換点でしたが、現在も効率性や機能性を重視した商品開発を実践しており、この顧客視点を大事にするというDNAは変わりません」。
〈リビオタワー羽沢横浜国大〉(分譲済・共同開発事業)アクティブラウンジ。リビオのリブランディング後、初めてリビオを冠したタワーマンションであり、フラッグシップ物件として開発に大きな力が注がれた
〈グランリビオ恵比寿〉(分譲済)ギャラリーラウンジ完成予想CG。「PRIVATE COLLECTION」をテーマに、特別感のある空間を創造
立地・仕様全てにこだわり抜いた「グランリビオ」
フラッグシッププロジェクトを展開
最後に今後のリビオの展望を伺った。
「今後、首都圏では都心3区で、関西では大阪でフラッグシッププロジェクトの展開を予定しています。九州では八幡から福岡への支店移転が完了し、本格的に展開を始めます。
もちろん『リビオ』は基幹商品として、しっかり育てていきます。ハイグレードの『グランリビオ』は立地・仕様全てにこだわり抜き、一つひとつを丁寧につくり込みます。リビオそれぞれが街の看板となって、お客様に『次もリビオが欲しい』と評価いただけるブランドを目指してまいります」(奈良氏)。
進化した〈LIVIO Life Design! SALON〉で
「リビオ」のさらなる魅力を体感
リビオでは、生活者視点における質の高いサービスを提供している。「建てるとき」と「暮らすとき」。その両方の品質を大切に、入居後も直営体制でサポート。グループの密な連携により入居者様の満足度を高めている。
2024年にリニューアルした、ブランドの旗艦店である体験型ギャラリー〈LIVIO Life Design! SALON〉は、リビオの価値を直感的にお客様に伝えるサロン。「マンション購入後の暮らし」を見える化することで、より豊かな暮らしを後押しする。さらに、住まいに関する困りごとをワンストップで解決に導くWebサービス「myLIVIO」によって、安心の暮らしをサポート。住宅備品の購入や修理依頼、図面集や住宅設備の取扱説明書の閲覧、防災マニュアルの閲覧、リフォーム依頼等の多岐にわたる機能により、痒いところに手が届くサポートを提供している。
2024年にリニューアルされた〈LIVIO Life Design! SALON〉エントランス
リビオの進化を支えるホスピタリティ。多彩な顧客体験を創出するイベントの数々
2025年3月に開催されたLIVIO Life Design! FESTA。ワークショップやマジックショー、防災意識向上につながるイベント等が行われた〈LIVIO Life Design! SALON〉
香取でのお手伝いの様子(2024年9月/TENJIKU香取にて)。「LIVIO×TENJIKU」は都市部の住民と農村のコミュニティをつなぐソフトサービスとして評価され、2025年度グッドデザイン賞を受賞した
「リビオ」ではお客様との接点を大切にしながら、ブランド価値の向上を目指して様々な取り組みを行なっている。
〈LIVIO Life Design! SALON〉では、入居者・契約者様向けのイベントを月2回ペースで開催。掃除・収納術セミナー、お部屋を彩る植栽ワークショップ、インテリアレイアウト相談会等、日々の暮らしの豊かさにつながる多彩なテーマで実施されている。2023年のスタートからこれまでに約50回開催され、参加者は1,000人を超える。同サロン・オープン2周年記念の大規模イベント時には約200名が参加、イベントへの評価はとても高く、イベント後のアンケートでは、満足・大満足合計で約98％を占めているという。
また、人気の地域体験プログラム「LIVIO×TENJIKU」は、都市部マンションの入居者様が、単なる観光ではなく地域に深く関わるライフスタイルを実現するサービス。例年イベントとして開催している田植えや稲刈り体験に加え、地域のお手伝いをしながら特別価格で宿泊ができるサービス等、都心に住みながら気軽にローカル体験ができ、二拠点生活の疑似体験もできると好評だ。
生物多様性を育む「次世代に受け継がれる住まい」として2024年度グッドデザイン賞を受賞した〈グランリビオ浜田山〉(分譲済・共同開発事業)
未来を見据えたものづくりで、次世代に受け継がれる住まいを
リビオが提供する「4 VALUES」の1つ「資産性(※1)を考慮した設計思想と品質管理。」では、経年良化の設計思想を取り入れ、品質が長期にわたって維持されること、ならびにオーナーの声や管理・アフターサービスの声をもとに品質管理基準を高めている。
〈グランリビオ浜田山〉を例に挙げると、利便性の高い立地にありながら古くから守り継がれてきた武蔵野の自然を有する浜田山にふさわしい住まいを追求し、自然との共生を目指した計画や在来種率90％以上の植栽を計画。生物多様性保全に配慮したABINC認証と緑地環境計画に関わるSEGES認定を同時取得し、断熱性能の向上や効率的な設備の導入により大幅な省エネを実現。杉並区内の分譲マンションでは初(※2)となるZEH認定と低炭素建築物認定も取得。サステナブルなものづくりにより、次世代へ受け継がれる邸を形作っている。
※1.将来的な資産性を指します。※2.MRC調べ。発売が1995年以降2022年7月15日までの期間内新規発売物件のうち、竣工年月が2012年1月以降2023年12月までで住戸の評価のZEHかつ低炭素建築物認定の分譲マンションは杉並区で初。
千葉市内のリビオの圃場(ほじょう)。「緑の循環プロジェクト」では、個々の開発で移植する樹木を一時的にリビオの圃場で一括管理し、全社横断的に複数プロジェクト間で樹木循環活用を進めている
緑への取り組みが評価され
2年連続グッドデザイン賞を受賞
同社はサステナブルな観点での取り組みも強化している。
「リビオ」のサステナブルでは、住まい・街づくり・ライフスタイル・防災といった各分野で、脱炭素社会の推進にはじまり、生物多様性を育む緑化、リユース・リサイクルの推進、防災に関する施策等、物件それぞれの特性に合わせ多岐にわたる活動に取り組んでいる。
緑化の推進では、持続可能な社会へ導くために、独自のランドスケープガイドライン「LIVIO GREEN ACT.」を策定。(1)付加価値の向上、(2)グリーンインフラマンションの実現、(3)コミュニティの醸成の3点を主軸とした緑化計画で、その目標を達成するために、生物多様性保全への配慮や既存樹木の活用等を行なっている。
また「緑の循環プロジェクト」では、一時的に専用圃場で管理した樹木を開発敷地に戻す、または他のプロジェクトへ移植することで、既存樹をそのまま活用する仕組みを構築。移植が難しい樹木は製材・再資源化・イベント活用等によりアップサイクルする。こうした取り組みが評価され、2025年度グッドデザイン賞を受賞。緑への取り組みで2年連続の受賞を果たした。
持続可能な社会の実現に向けた
多面的なアプローチ
「リビオ」の防災分野でも、サステナブルな観点から取り組みを行なっている。
「リビオ」では、入居者様向けに、防災用品がコンパクトにまとめられた防災リュックを用意し、家庭で保管しにくい防災用品については防災備蓄倉庫に保管する等、これまでもハード面での基盤整備を実施していたが、今後はソフト面での取り組み強化を図ろうとしている。
その背景として、「リビオ」入居者様の意識調査から見えてきた課題がある。防災への関心が高い一方で、防災倉庫の場所や防災備品の使い方等の認知度が低いということだ。こうした現状を受け、同社ではより安心・安全なマンションの提供に向けて、内覧会での説明を手厚くしたり、防災訓練でのメニューを増やしたりする等、今後の施策を検討している。
また、〈LIVIO Life Design! SALON〉ではサステナブルコーナーを設けており、同社の様々な取り組みを紹介。防災リュックの展示等も行なっている。
〈LIVIO Life Design! SALON〉サステナブルコーナー
2024年に実施した入居者調査の様子〈リビオシティ三国ヶ丘〉(分譲済)
アンケートと訪問調査で、入居後の住み心地をヒアリング。
声をヒントに、暮らしに寄りそう住まいづくり
「機能性と美しさ」へのこだわり。それは、リビオ・オーナーに調査した「声と気づき」をもとにしたものだ。カスタマーの意見に耳を傾け、潜在的・顕在的なニーズを知ること。リビオのものづくりにおいては、それこそが重要なヒントになる。調査方法はアンケートの他、社員自らが入居者様の自宅へ訪問調査を実施する。同様の調査はコロナ禍期間を除き10年以上続けられているという。2025年は3,946世帯に投函。約39％にもなる1,566件のアンケートが戻り、うち46件の訪問インタビューを実施した。
調査の対象となるのは、竣工から1年、5年、10年を経過した物件。建物の共用部の利用シーンや利用頻度、お部屋の設備の満足度、使い勝手等を聞くほか、商品・サービスにおいて満足している点や、不満な点をヒアリング。新たな商品企画やサービスの改善につなげている。
また、2024年度からはWeb回答のシステムを構築。今後アンケートデータを蓄積し、経年分析や調査年毎の違い等、細かい分析も可能になるという。
入居者様の声を反映した「LIVIO IDEAS」。
課題と向き合った商品開発で、新しいアイデアを具現化
集められたお客様の声は、リビオの商品企画・設計、施工、お引渡し、入居後といった一連のフローに活用されていく。これまで数多くの商品やサービスが同スキームにより誕生。リビオの豊かな暮らしづくりを支えている。
「LIVIO IDEAS(リビオアイデアズ)」も、そんな中から誕生したもの。生の声から浮かび上がった課題と向き合い、それを解消するためのアイデアを具体的な設備仕様に落とし込んでいる。
「LIVIO IDEAS」では、居住空間を収納・水回り・防災・間取りといったカテゴリーに分け、約60におよぶ創意工夫を住まいづくりに反映。例えば収納については、機能性・収納効率を高め、モノの位置を決めて「片付ける」よりも「しまう」収納とする提案等を盛り込む。見逃しがちな「小さい不満」を見逃さず、丁寧にすくい上げること。そういった積み重ねによって、リビオの快適性は日々進化を続けている。
スティック型の掃除機が利用しやすいよう収納の一部に縦型のスペースを設置。〈LIVIO Life Design! SALON〉
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※完成予想図はいずれも外構、植栽、外観等実際のものとは多少異なることがあります。
※ＣＧ合成の画像の場合、実際とは多少異なる場合があります。
日鉄興和不動産
